Bij overeenkomst van 11 september 2003 gaven de eigenaars van een onroerend goed opdracht aan een vastgoedmakelaar om te bemiddelen voor de verkoop van hun woning tegen de vraagprijs van 107.000 euro.
Aan de betrokken vastgoedmakelaar zou bij de realisatie van de verkoop een commissieloon toekomen van 4% exclusief btw op de verkoopprijs. Het ereloon zou definitief verworven zijn voor de vastgoedmakelaar op het ogenblik van de ondertekening van een geldige onderhandse verkoopovereenkomst of indien door een kandidaat-koper een geldig schriftelijk bod wordt uitgebracht binnen de voorwaarden van de verkoopopdracht. De overeenkomst werd gesloten voor een periode van zes maanden, stilzwijgend verlengbaar behoudens opzeg een maand voor het verstrijken ervan.
Op 23 januari 2004 ondertekenen kopers een aankoopbelofte voor de prijs van 99.000 euro onder de opschortende voorwaarde van het bekomen van een hypothecaire lening. De aankoopbelofte stelt dat de koop definitief geacht wordt te zijn indien de kopers niet uiterlijk 7 februari 2004 een attest van een bank kunnen voorleggen houdende de weigering van het bekomen van een lening. In dit geval verbonden de kandidaat-kopers zich tot het betalen van een schadeloosstelling van 10% van de geboden prijs. De onderhandse verkoopovereenkomst werd tussen verkoper en koper gesloten op 6 februari 2004.
De vastgoedmakelaar schreef hierop zijn commissiefactuur uit en deze werd door zijn opdrachtgevers onmiddellijk betaald.
■ Geen bankattest voorgelegd
Uiteindelijk werd de akte niet verleden. De kopers bekwamen immers geen lening, maar hadden nagelaten om hiervan een bankattest voor te leggen. Tussen verkoper en kopers werd op 17 mei 2004 een nieuwe overeenkomst gesloten waarin niettemin gesteld werd dat, wegens het niet vervuld zijn van de opschortende voorwaarde, geen verkoop tot stand was gekomen. Aan de kopers werd een bijkomende
termijn van vijftien dagen gegund om alsnog een hypothecaire lening te bekomen. De kopers verbonden zich wel reeds tot een forfaitaire vergoeding voor onbeschikbaarheid van 5.000 euro uiterlijk te betalen op 1 juni 2004. In geval van laattijdige betaling werd tussen partijen overeengekomen dat deze vergoeding verhoogd zou worden tot 10.000 euro.
De kopers bekwamen geen hypothecaire lening en de vergoeding voor onbeschikbaarheid werd evenmin tegen 1 juni 2004 betaald. De verkopers hebben derhalve de kopers gedagvaard in betaling van de forfaitaire vergoeding van 10.000 euro te vermeerderen met de intresten. Zij bekwamen na vonnis betaling.
■ Commissieloon teruggestort
De vastgoedmakelaar had inmiddels op verzoek van zijn opdrachtgevers het door hem ontvangen commissieloon teruggestort. Na ontvangst van dit commissieloon zegden de opdrachtgevers de verkoopopdracht op. Nog vóór de beëindiging van zijn opdracht slaagde de vastgoedmakelaar er evenwel in om nieuwe kopers te vinden. De verkoop verliep dit keer zonder probleem en het commissieloon werd door de opdrachtgevers van de makelaar betaald.
Na enige tijd kwam de betrokken vastgoedmakelaar te weten dat zijn opdrachtgevers voor de eerste verkoop van de toenmalige kopers 10.000 euro had verkregen als vergoeding voor de onbeschikbaarheid van het onroerend goed. De makelaar meende dat hij in die omstandigheden wel degelijk gerechtigd was op een commissie op de alsdan gerealiseerde verkoop. De opdrachtgevers weigerden evenwel om over te gaan tot betaling van dit commissieloon zodat de vastgoedmakelaar dagvaardde in betaling van zijn commissieloon.
■ Hof: Geen verkoop
Zowel de rechtbank van eerste aanleg in Turnhout als het hof van beroep in Antwerpen beslisten echter dat de makelaar geen recht kon laten gelden op een commissieloon voor de weliswaar niet doorgegane eerste verkoop. Het hof van beroep stelt dat uit de overeenkomst van 17 mei 2004 duidelijk blijkt dat tussen de verkoper en de toenmalige koper er een wilsovereenstemming was over het feit dat de opschortende voorwaarde niet vervuld was en derhalve geen verkoop tot stand was gekomen.
Zonder enige twijfel was deze overeenkomst afwijkend van hetgeen initieel in de aankoopbelofte was voorzien. Deze aankoopbelofte stelde dat de opschortende voorwaarde van het bekomen van een hypothecaire lening als vervuld beschouwd moest worden als de kopers niet uiterlijk op 7 februari een attest van een bank, houdende een weigering van een lening, zouden voorleggen.
De kopers hebben dergelijk attest nooit voorgelegd. Er kan bijgevolg niet de minste twijfel bestaan dat alsdan tussen de partijen er wel degelijk een volstrekt rechtsgeldige koopovereenkomst
tot stand was gekomen. Het loutere feit dat door de verkoper op eigen initiatief en eigen verantwoordelijkheid, wellicht teneinde vooralsnog het onroerend goed verkocht te krijgen, aan de initiële kopers nadien wordt gesteld dat de opschortende voorwaarde niet vervuld is, kan geen afbreuk doen aan het recht op commissieloon van de betrokken makelaar.
■ Commissieloonfactuur betaald
Het lijdt immers niet de minste twijfel dat door zijn bemiddeling een rechtsgeldige koop/verkoopovereenkomst tot stand was gekomen. Hiervoor werd trouwens een commissieloonfactuur opgesteld die zonder enig voorbehoud door de opdrachtgever betaald werd. Het feit dat dit commissieloon nadien op verzoek van de opdrachtgever werd teruggestort, verandert hieraan niets.
De vastgoedmakelaar stelde terecht dat de overeenkomst, gesloten zonder zijn tussenkomst tussen de verkoper en de koper en waarbij gesteld werd dat de opschortende voorwaarde niet vervuld was, enkel gevolgen kon teweegbrengen tussen deze betrokken partijen en hem als derde geen nadeel kon toebrengen. Het Hof stelde dienaangaande echter dat derden deze overeenkomst niet als niet-bestaande kunnen beschouwen derwijze dat een derde de gevolgen ervan tussen de contracterende partijen niet moet erkennen. Deze stelling is alleszins voor kritiek vatbaar.
In de praktijk kan dit immers leiden tot een situatie waarbij een vastgoedmakelaar, hoewel hij zijn verkoopopdracht vervuld heeft, geen zekerheid heeft over zijn commissieloon vermits partijen onderling zouden kunnen overeenkomen dat er in feite nog geen koopovereenkomst is… Dit lijkt ons meer dan één brug te ver…
Didier DHAENENS
Advocaat in Antwerpen bij Dhaenens & Vermeulen Advocaten
Vastgoed info 2009, afl. 8, 1-3