De vastgoedmakelaar had een exclusieve opdracht gekregen om een koper te zoeken voor het pand van zijn opdrachtgevers. De exclusieve verkoopopdracht werd aangegaan voor een periode van zes maanden met een stilzwijgende verlenging van telkens een maand, behoudens opzeg bij aangetekend schrijven en met inachtneming van een opzegtermijn van één maand. Zoals gebruikelijk bedroeg de overeengekomen commissie 3% van de gerealiseerde verkoopprijs. Vooraleer de exclusieve verkoopopdracht beëindigd werd, hadden de opdrachtgevers aan verschillende notarissen een brief geschreven om te melden dat zij hun eigendom te koop stelden. Aan een notaris vroegen zij om het eigendom op de website van Immoweb te plaatsen, wat ook gebeurde.
Uiteindelijk werd het pand van de opdrachtgevers verkocht door tussenkomst van een notaris en zonder dat de vastgoedmakelaar hierbij betrokken werd.
De vastgoedmakelaar kreeg kennis van de gerealiseerde verkoop en verzocht zijn opdrachtgevers om mededeling van de werkelijk gerealiseerde verkoopprijs om op basis hiervan zijn commissieloon te kunnen berekenen. De mededeling van de verkoopprijs werd door zijn opdrachtgevers evenwel geweigerd zodat de vastgoedmakelaar het commissieloon factureerde op basis van de in de exclusieve verkoopopdracht vermelde vraagprijs.
Omdat er geen betaling volgde, ging de vastgoedmakelaar over tot dagvaarding in betaling van zijn commissieloon.
De rechtbank verklaarde in eerste aanleg de vordering van de vastgoedmakelaar gedeeltelijk gegrond. De opdrachtgevers werden veroordeeld tot betaling van een commissieloon van 3% van de effectief gerealiseerde verkoopprijs. Tegen deze uitspraak werd door de opdrachtgevers hoger beroep aangetekend.
Het hoger beroep strekte ertoe de oorspronkelijke eis van de vastgoedmakelaar ongegrond te verklaren en in ondergeschikte orde gebruik te maken van de matigingsbevoegdheid om zodoende de vergoeding, verschuldigd door de opdrachtgevers, te beperken tot de reëel bewezen uitgaven van de vastgoedmakelaar.
Het hof van beroep moest zich in eerste instantie uitspreken over de juridische kwalificatie van de overeenkomst gesloten tussen partijen. De opdrachtgevers stelden immers dat de overeenkomst als een lastgeving diende gekwalificeerd te worden. Een en ander heeft tot gevolg dat het hof, indien het dit standpunt volgde, de overeengekomen vergoeding kan verminderen.
Het hof oordeelde dat, krachtens de overeenkomst, aan de vastgoedmakelaar enkel gevraagd werd materiële handelingen te stellen. De makelaar was niet gerechtigd om rechtshandelingen te stellen in naam en voor rekening van zijn opdrachtgevers. Terecht oordeelde het hof dat, gelet op de feitelijke en juridische elementen van de overeenkomst, de kwalificatie leidde tot een annemingsovereenkomst houdende een opdracht tot bemiddeling. Deze kwalificatie sluit de matiging van de tussen partijen overeengekomen vergoeding uit.
■ Aannemingsovereenkomst
Het hof moest zich verder uitspreken over de schending van de exclusiviteit van de opdracht. Het hof onderzocht bijgevolg de draagwijdte van de exclusiviteit in de overeenkomst tussen partijen. Dienaangaande stelt het hof dat de overeenkomst een aannemingsovereenkomst is, houdende een opdracht tot bemiddeling zodat de exclusiviteit zich beperkt tot die bemiddeling. In het verlengde hiervan blijven de opdrachtgevers, aldus het hof, volledig gerechtigd over hun pand te beschikken omdat hierover niets en dus ook geen exclusiviteit werd bedongen. De eigenaars hebben zich m.a.w. niet verbonden het pand niet rechtstreeks te verkopen.
De exclusiviteit houdt volgens het hof in dat de opdrachtgevers zich verbonden hebben om tijdens de duur van de overeenkomst geen bemiddelingsovereenkomst aan een andere makelaar toe te vertrouwen.
Deze zeer restrictieve interpretatie is bekritiseerbaar. De beschikkingsbevoegdheid van de opdrachtgevers over hun eigen pand, waarover geen exclusiviteit bedongen werd, kan aanvaard worden. Door te stellen dat de exclusiviteit enkel kan geschonden zijn indien de opdrachtgevers aan een andere makelaar een gelijksoortige bemiddelingsopdracht zouden hebben gegeven, lijkt ons niet aanvaardbaar. Door een beroep te doen op verschillende notarissen om te melden dat zij hun pand willen verkopen en door bovendien aan een notaris het verzoek te richten om het pand te koop te stellen op Immoweb is er wel degelijk sprake van de schending van de exclusiviteit.
■ Notaris bemiddelt ook
Het is immers evident dat de benaderde notarissen in het kader van de verkoopopdracht eveneens bemiddelen. De notaris zal immers m.b.t. het door hem te koop aangeboden pand net als een vastgoedmakelaar informatie moeten verstrekken aan potentiële kopers. De notaris zal bovendien ook, net zoals de vastgoedmakelaar, opzoekingen moeten verrichten over het onroerend goed. Het hof stelt dat de notaris hiervoor geen kosten in rekening heeft gebracht. Dit element is niet overtuigend en trouwens niet ter zake voor de beoordeling van de tussenkomst van de notaris.
Het hof stelt verder dat de notaris een openbaar ambtenaar is en een onafhankelijk raadgever die eveneens de mensen mag bijstaan. Deze stelling is juist. Het hof laat evenwel na te onderzoeken welke de rol is van de notaris bij de verkoop van een onroerend goed. De notaris treedt enkel als openbaar ambtenaar op bij het verlijden van een authentieke akte. Het is immers juist door het feit dat hij alsdan kan optreden als openbaar ambtenaar dat aan de door hem verleden akte authenticiteit wordt verleend. Al zijn tussenkomsten vóór het verlijden van de authentieke akte zijn o.i. te beschouwen als zuivere tussenkomsten als raadgever van de verkopers voor wie hij optreedt en wel degelijk bemiddelt. In deze fase treedt de notaris op als uitoefenaar van een vrij beroep en niet als openbaar ambtenaar. Door een beroep te doen op een notaris en door uitdrukkelijk aan een notaris te verzoeken om het onroerend goed te plaatsen op Immoweb hebben de opdrachtgevers wel degelijk de exclusiviteit inzake de bemiddeling geschonden. Het tussengekomen arrest is bijgevolg voor kritiek vatbaar. Een voorzichtig makelaar doet er bijgevolg goed aan om in zijn verkoopopdrachten uitdrukkelijk te voorzien dat de opdrachtgever zijn eigendom, voorwerp van de overeenkomst, niet zelf meer mag verkopen.
Didier DHAENENS
Advocaat in Antwerpen bij Dhaenens & Vermeulen advocaten
Vastgoed info 2008, afl. 16, 1-3