Brussel (5e K.) 16 mei 2012 , R.W. 2013-14, 227.
■ De feiten
Een curator doet in het kader van de afwikkeling van een faillissement een beroep op een vastgoedmakelaar teneinde kopers te vinden voor een onroerend goed dat deel uitmaakt van het actief van het faillissement. De curator verbindt er zich in de makelaarsovereenkomst toe om ingeval van verkoop door de vastgoedmakelaar aan deze laatste een commissieloon uit te betalen gelijk aan 3% van de gerealiseerde verkoopprijs exclusief btw. De minimumverkoopprijs werd bepaald op 1.700.000 EUR. Aan de vastgoedmakelaar werd de toelating gegeven om publiciteit te maken voor de verkoop en om reclameborden aan het te koop gestelde pand aan te brengen. De vastgoedmakelaar slaagt erin om binnen een korte termijn een koper te vinden die een onderhandse aankoopbelofte ondertekent tegen de prijs van 1.700.000 EUR. De curator aanvaardde het bod en kreeg van de rechtbank van koophandel de machtiging tot verkoop uit de hand van het onroerend goed. De verkoopovereenkomst moest op een later tijdstip evenwel ontbonden worden op grond van de wanprestatie van de koper, die in gebreke bleef om de overeengekomen koopprijs te betalen. De curator betwistte dat hij in die omstandigheden nog gehouden was tot betaling van enig commissieloon. Hij stelde dat het commissieloon slechts verschuldigd was van zodra en in zoverre de aangebrachte koper effectief tot betaling van de koopprijs was overgegaan.
■ De beslissing
Het hof van beroep van Brussel volgde in haar arrest de argumentatie van de curator niet en bracht een aantal algemene principes inzake het recht op commissieloon in herinnering. Het makelaarsloon is, aldus het hof, verschuldigd indien het door de makelaarsovereenkomst beoogde resultaat wordt verwezenlijkt. Dit is het geval wanneer de opdrachtgeververkoper beschikt over een verkoopovereenkomst die bestaat en waarvan de uitvoering juridisch afdwingbaar is. Het is dan ook noodzakelijk en voldoende dat tussen de verkoper en de door de makelaar aangebrachte koper een onvoorwaardelijke onderhandse koopovereenkomst tot stand is gekomen.
De latere ontbinding van de verkoopovereenkomst op grond van de wanprestatie van de koper, die in gebreke bleef om de koopprijs te betalen, staat, behalve bij andersluidende bepalingen in de makelaarsovereenkomst, niet in de weg dat het overeengekomen commissieloon verschuldigd is. De verkoper beschikte immers over een verkoopovereenkomst waarvan de uitvoering juridisch afdwingbaar was.
De juridische afdwingbaarheid van de uitvoering van de verkoopovereenkomst mag immers niet verward worden met de daadwerkelijke uitvoering ervan.
Het hof beklemtoonde, hierbij verwijzend naar het standpunt ingenomen door het hof van cassatie (Cass. 27 mei 2010, AR nr. C.09.0157.N, Arr. Cass. 2010,1536) dat krachtens artikel 1134 B.W. het recht op het makelaarsloon zijn oorsprong vindt in de makelaarsovereenkomst en niet in de door de bemiddeling van de makelaar gesloten overeenkomst. De omstandigheid dat aan de door de bemiddeling van de makelaar gesloten overeenkomsten geen verdere uitvoering wordt gegeven, of dat deze overeenkomst wordt ontbonden ten nadele van een van de partijen bij de overeenkomst, ontneemt dan ook in de regel aan de makelaar zijn recht op het overeengekomen makelaarsloon niet.
Didier DHAENENS
Advocaat-vennoot bij DHAENENS & VERMEULEN ADVOCATEN, Antwerpen