Bron: Antwerpen, 12 november 2012, NjW 2013, 949 met noot van Reinhard STEENNOT.
Artikel 2 van het Koninklijk Besluit van 12 januari 2007 betreffende het gebruik van bepaalde bedingen in de bemiddelingsovereenkomsten van vastgoedmakelaars (B.S. 19 januari 2007) bepaalt dat ‘de bemiddelingsopdracht het voorwerp uitmaakt van een geschreven overeenkomst die onder meer een herroepingsbeding bevat waarbij de consument het recht heeft om zonder kosten binnen de zeven werkdagen van de bemiddelingsovereenkomst af te zien, ongeacht de plaats waar de overeenkomst werd gesloten, gesteld op de wijze zoals bepaald in artikel 88 van de vroegere Wet van 14 juli 1991 betreffende de handelspraktijken en de voorlichting en bescherming van de consument’. Het verzakingsbeding, tegenwoordig ‘herroepingsbeding’ genoemd, wordt vermeld in artikel 60 van de Wet van 6 april 2010 betreffende marktpraktijken en consumentenbescherming (WMPC).
Het hof van beroep in Antwerpen moest zich uitspreken over de nietigheid van een bemiddelingsovereenkomst gesloten tussen een vastgoedmakelaar en zijn opdrachtgever. Vermits de opdrachtgever een consument was en de bemiddelingsovereenkomst afgesloten was op 29 februari 2008, waren de bepalingen van het KB van 12 januari 2007 op deze bemiddelingsovereenkomst van toepassing.
Het hof stelde vast dat de bemiddelingsovereenkomst het herroepingsbeding zoals voorgeschreven door artikel 2, 11 van het KB niet bevatte, en minstens foutief was opgenomen in de overeenkomst. De eerste rechter had dienaangaande, impliciet verwijzend naar artikel 4 van het KB, gesteld dat een nietig beding de nietigheid van het beding tot gevolg heeft en niet noodzakelijk de nietigheid van de hele overeenkomst.
Het hof volgde deze zienswijze niet en stelde dat het niet ging om een beding in de overeenkomst dat nietig zou zijn zonder de geldigheid van de overeenkomst aan te tasten, maar wel om het ontbreken van een beding dat in de overeenkomst had moeten opgenomen worden. Bij afwezigheid van een herroepingsbeding is er geen beding dat nietig verklaard kan worden. De vraagstelling beperkt zich tot het al dan niet geheel nietig verklaren van de overeenkomst. Het hof oordeelde daarover dat de Wet handelspraktijken (nu WMPC) aanvullend op het KB van 12 januari 2007 blijft gelden. Indien de bemiddelingsovereenkomst gesloten werd buiten de lokalen van de onderneming, moest de bemiddelingsovereenkomst op basis van artikel 60 WMPC het herroepingsbeding bevatten.
In het voorliggende geschil kon niet ernstig betwist worden dat de bemiddelingsovereenkomst tot stand was gekomen ten huize van de opdrachtgever. Om te ontsnappen aan de nietigheidssanctie van artikel 60 WMPC moest de makelaar het bewijs leveren dat de opdrachtgever het bezoek van de makelaar vooraf en uitdrukkelijk gevraagd had, met de bedoeling te onderhandelen over de dienstverlening van deze laatste. Dit bewijs kon de makelaar niet leveren, zodat het hof overeenkomstig artikel 60, in fine WMPC de tussen beide partijen gesloten bemiddelingsovereenkomst in haar geheel nietig verklaarde.
Overeenkomstig de motivering van het arrest gewezen door het hof van beroep in Antwerpen zijn bemiddelingsopdrachten gesloten met consumenten op het kantoor van de vastgoedmakelaar en die, in strijd met de bepaling van artikel 2, 11 van het KB van 12 januari 2007 geen herroepingsbeding bevatten, niet door nietigheid aangetast. Of dit de bedoeling is geweest van de wetgever blijft echter zeer de vraag. Dura lex sed lex.
Didier DHAENENS
Advocaat-vennoot bij DHAENENS & VERMEULEN ADVOCATEN, Antwerpen
Vastgoed info 2014, afl. 6, 1-2.