Cass. (1e k.) AR C.13.0599.F, 20 november 2014 (C. & W. / Immo Montoyer sa, Office National du Ducroire)
De feiten
In het kader van de verhuring van kantoren werd tussen een opdrachtgever en een vastgoedkantoor die de vorm had aangenomen van een naamloze vennootschap een mondelinge bemiddelingsopdracht gesloten. De bestuurders van het vastgoedkantoor waren als erkend vastgoedmakelaar ingeschreven op het tableau bijgehouden bij het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (B.I.V.).
De onderhandelingen met betrekking tot de totstandkoming van de bemiddelingsopdracht voor de verhuring van de kantoren werden niet gevoerd door de bestuurders-titularis van een B.I.V.- inschrijving doch wel door een bediende van het vastgoedkantoor. Deze bediende beschikte niet over een B.I.V.-inschrijving ten tijde van de totstandkoming van de bemiddelingsopdracht en de uitvoering ervan.
In het kader van een geschil tussen het vastgoedkantoor en de opdrachtgever over de betaling van het commissieloon stelde de opdrachtgever dat hij niet gehouden was tot betaling van enig commissieloon aangezien de bemiddelingsopdracht tot stand was gekomen en uitgevoerd werd door een aangestelde van het vastgoedkantoor die niet beschikte over een inschrijving bij het Beroepsinstituut.
De opdrachtgever stelde op grond hiervan dat de bemiddelingsopdracht aangetast was door absolute nietigheid en de vordering van het vastgoedkantoor in betaling van een commissieloon niet ontvankelijk was bij gebreke aan enig rechtmatig belang in hoofde van het vastgoedkantoor (art. 17 en 18 Ger.W.). De regelgeving met betrekking tot de bescherming van de beroepstitel en van de uitoefening van het beroep van vastgoedmakelaar beoogt het algemeen belang en is, aldus de opdrachtgever, bijgevolg van openbare orde.
Het Hof van Beroep van Brussel volgde het standpunt en de argumentatie ontwikkeld door de opdrachtgever en besliste bijgevolg bij arrest d.d. 28 juni 2013 dat de vordering van het vastgoedkantoor in betaling van het commissieloon niet ontvankelijk was.
Tegen deze beslissing werd door het vastgoedkantoor cassatieberoep ingesteld.
Het standpunt van het Hof van Cassatie
Bij arrest van 20 november 2014 verbrak het Hof van Cassatie de beslissing genomen door het Hof van Beroep van Brussel.
Het hof steunt zich bij haar beslissing op artikel 3 van de Kaderwet van 1 maart 1976 tot reglementering van de bescherming van de beroepstitel en van de uitoefening van de dienstverlenende intellectuele beroepen (1) en op artikel 2 van het Koninklijk Besluit van 6 september 1993 (2) tot bescherming van de beroepstitel en van de uitoefening van het beroep van vastgoedmakelaar.
Krachtens artikel 3 van de Kaderwet van 1 maart 1976 tot reglementering van de bescherming van de beroepstitel en van de uitoefening van de dienstverlenende intellectuele beroepen mag niemand in de hoedanigheid van zelfstandige, als hoofd- of bijberoep een gereglementeerd beroep uitoefenen of er de beroepstitel van voeren indien hij niet is ingeschreven op het tableau van de beoefenaars van het beroep of op de lijst van de stagiairs. Wanneer het gereglementeerd beroep wordt uitgeoefend in het kader van een rechtspersoon geldt deze verplichting enkel op diegene of diegenen van haar bestuurders, zaakvoerders of werkende vennoten, die persoonlijk de gereglementeerde activiteit uitoefenen of die de daadwerkelijke leiding waarnemen van de diensten waar het beroep wordt uitgeoefend.
Volgens artikel 3, alinea 4 van voormelde kaderwet van 1 maart 1976 moet niet voldaan worden aan voormelde verplichting om het beroep in het kader van een arbeidsovereenkomst uit te oefenen, doch de personen die van deze mogelijkheid gebruikmaken zijn niet gemachtigd de beroepstitel te voeren.
Krachtens artikel 2 van het Koninklijk Besluit van 6 september 1993 tot bescherming van de beroepstitel en van de uitoefening van het beroep van vastgoedmakelaar mag niemand als zelfstandige in hoofd- of bijberoep, het beroep van vastgoedmakelaar uitoefenen of de beroepstitel voeren van “erkend vastgoedmakelaar B.I.V.” of “stagiair-vastgoedmakelaar” tenzij hij ingeschreven is op het tableau van de beoefenaars van het beroep of op de lijst van de stagiairs die door het Instituut bijgehouden worden.
Uit voormelde bepalingen volgt, aldus het Hof van Cassatie, dat een vastgoedbemiddelingsovereenkomst kan worden gesloten door tussenkomst van een aangestelde van een rechtspersoon die het beroep van vastgoedmakelaar uitoefent, voor zover ofwel zijn bestuurders, zaakvoerders of werkende vennoten die de werkelijke leiding hebben over de diensten waar het gereglementeerd beroep wordt uitgeoefend ofwel één van de daartoe aangeduide personen houder zijn van de erkenning van het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars.
Voetnoten:
(1) Gecodificeerd bij het KB van 3 augustus 2007 (BS 18 september 2009).
(2) Het KB van 6 september 1993 werd inmiddels gedeeltelijk opgeheven en vervangen door de Wet van 11 februari 2013 houdende organisatie van het beroep van vastgoedmakelaar (BS 22 augustus 2013).
Didier Dhaenens, Advocaat-vennoot, Dhaenens & Vermeulen Advocaten, Antwerpen
In de kijker – 18/04/2016