van het goed en de onderhandeling over de prijs en de voorwaarden te voeren, dient erover te waken dat bij verhuring geen sleutels worden overhandigd zonder geldige huurwaarborg.
De makelaar, die de sleutels overhandigt voordat een geldige huurwaarborg is gesteld of voordat hij hiervan het bewijs heeft ontvangen, begaat een contractuele fout die leidt tot zijn beroepsaansprakelijkheid.
Bron: Rb. Leuven, 18 november 2010, E.H.R. 60.
Bij geschreven overeenkomst geeft een eigenaar-verhuurder van een pand opdracht aan een professionele makelaar om te bemiddelen bij de verhuring van een handelspand. Krachtens deze overeenkomst verbond de makelaar zich ertoe om huurders te zoeken voor het pand en kreeg hij hierbij gedurende de volledige looptijd van de overeenkomst het recht om tot verhuur van het onroerend goed over te gaan, evenals de bezichtiging van het goed en de onderhandeling over de prijs en de voorwaarden te voeren. De overeenkomst voorzag in een te vragen huurprijs van 2 250,00 EUR per maand en de makelaar zou bij de realisatie van de verhuring door zijn bemiddeling een commissieloon ontvangen van 15% van de jaarhuur exclusief btw.
De vastgoedmakelaar slaagt erin om een huurder voor het handelspand te vinden. De verhuurder en de huurder ondertekenen in aanwezigheid van de makelaar een handelshuurovereenkomst die m.b.t. de huurwaarborg het volgende vermeldt: ‘Om de goede en volledige uitvoering van zijn verplichtingen te waarborgen, stelt de huurder een huurwaarborg die gelijk is aan 6 maanden huur 12 000,00 EUR bij middel van een bankwaarborg, verstrekt door een in België gevestigde financiële instelling. Deze waarborg dient verstrekt te zijn en in te gaan ten laatste bij ingangsdatum van deze overeenkomst (1 mei 2006) of ten laatste bij het krijgen van de sleutel indien dit vroeger gebeurt.’
Bij de ondertekening van de handelshuurovereenkomst bevestigde de makelaar dat de huurwaarborg gesteld was en hij legde dienaangaande een faxbericht van de KBC-Bank voor waarin deze laatste bevestigde dat de aanvraag voor aflevering van de bankgarantie ten bedrage van 12 000,00 EUR in het kader van de verhuring van het handelspandgoedgekeurd werd en dat de administratieve afhandeling gestart werd. Door tussenkomst van de vastgoedmakelaar werden enige tijd later de sleutels van het gehuurde handelspand overhandigd aan de huurder.
Enige maanden later kent de huurder financiële problemen en staakt hij de betaling van de huurgelden. De huurovereenkomst wordt in rechte ontbonden lastens de huurder met veroordeling van deze laatste in betaling van de achterstallige huurgelden en een wederverhuringsvergoeding. In het kader van deze veroordeling richt de verhuurder zich tot de KBC-Bank om aanspraak te maken op de bankgarantie. De KBC-Bank antwoordde evenwel dat de bankgarantie niet werd afgeleverd omdat de huurder destijds opteerde om de huurwaarborg op een andere manier te regelen. De huurder werd uiteindelijk failliet verklaard en de curator bevestigde dat aan de verhuurder geen uitkering zou toegekend worden. De verhuurder richtte zich tot de vastgoedmakelaar in betaling van 12 000,00 EUR zijnde het bedrag van de te stellen huurwaarborg.
De Rechtbank van Eerste Aanleg te Leuven stelde bij vonnis d.d. 18 november 2010 dat uit de bewoordingen van de overeenkomst zelf en uit de feitelijke uitvoering van de overeenkomst duidelijk blijkt dat de vastgoedmakelaar een opdracht had die erop gericht was een huurovereenkomst tot stand te brengen tussen de eigenaar van het huurpand en een huurder. Krachtens de overeenkomst kreeg de makelaar het recht om tot de verhuur van het onroerend goed over te gaan, evenals de bezichtiging van het goed en de onderhandeling over de prijs en de voorwaarden te voeren. De makelaar deed dit volgens de rechtbank dan ook, zoals blijkt uit de gevoerde briefwisseling met de kandidaat-huurder en de opdrachtgever-verhuurder, waarin de makelaar beschreef welke prestaties hij had
verricht i.v.m. de plaatsbeschrijving, de overhandiging van de sleutels aan de huurder, de opname van de meterstanden, de bevestiging van de huurwaarborg en de bevestiging van het feit dat de huurder verzekerd was. Uit deze brieven blijkt, volgens de rechtbank, dat partijen duidelijk overeengekomen waren dat de makelaar de afhandeling van de ondertekening van de huurovereenkomst op zich zou nemen.
De rechtbank stelt – enigszins ongenuanceerd – dat een vastgoedmakelaar die als opdracht heeft een huurovereenkomst tot stand te brengen, steeds toezicht dient uit te oefenen op de intrede van de huurder bij aanvang van de huurovereenkomst en erover waakt (of minstens de eigenaar ervoor waarschuwt) dat geen sleutels worden overhandigd zonder geldige huurwaarborg. Door de sleutels zelf te overhandigen aan de huurder zonder in het bezit te zijn van het bewijs van een geldige huurwaarborg, begaat de professionele makelaar, aldus de Rechtbank van Eerste Aanleg te Leuven, een contractuele fout.
Deze stelling lijkt juist wanneer de makelaar voor de verhuurder kon optreden als lasthebber en bijgevolg rechtshandelingen mocht stellen in naam en voor rekening van de verhuurder-lastgever. Het is betreurenswaardig dat de rechtbank dienaangaande niet is overgegaan tot een grondigere analyse en bij haar beslissing niet eens is overgegaan tot een juridische kwalificatie van de overeenkomst gesloten tussen de verhuurder en de professionele makelaar.
Slechts indien er sprake kan zijn van een lastgevingovereenkomst, is de tussengekomen beslissing verdedigbaar. Indien er daarentegen tussen de verhuurder en de professionele makelaar slechts een overeenkomst tot verhuring van diensten – wat gebruikelijk is – werd ondertekend, lijkt de stelling, ingenomen door de rechtbank, voor kritiek vatbaar. In het kader van een verhuring van diensten beperkt de taak van de vastgoedmakelaar zich immers meestal tot het zoeken van een kandidaat-huurder en het voeren van publiciteit. De makelaar wordt niet betrokken bij de uitvoering van de eigenlijke huurovereenkomst die door zijn bemiddeling tot stand is gekomen. Het niet-naleven van een contractuele verplichting, zoals het stellen van de huurwaarborg, kan daarom bezwaarlijk beschouwd worden als een contractuele fout in hoofde van de vastgoedmakelaar.
Didier DHAENENS
Advocaat-vennoot bij DHAENENS & VERMEULEN ADVOCATEN, Antwerpen.
Vastgoed info 2011, afl. 20, 7-8