Partijen sluiten een optieovereenkomst tot aankoop van een onroerend goed (perceel grond) tegen de overeengekomen prijs van 3.000 fr. per m². De optie wordt toegestaan voor een periode van 30 maanden. De begunstigde van de optie licht deze binnen de termijn en betaalt een voorschot.
Enkele maanden later deelt de verkoper evenwel aan de koper mee dat hij vernomen heeft dat op datum van de lichting van de optie de bestemming van de grond gewijzigd was en dat de waarde van het verkochte perceel aanzienlijk hoger was dan die in de optieovereenkomst vermeld. De verkoper beroept zich dan ook op de bepalingen van artikel 1674 B.W. en vordert de vernietiging van de overeenkomst wegens benadeling voor meer dan 7/12.
De koper wenst hier evenwel niet op in te gaan en dringt aan op de uitvoering van de verkoopovereenkomst tegen de prijs vermeld in de optieovereenkomst.
■ Woningbouwgebied
De koper betwist niet dat de bestemming van het perceel grond gewijzigd werd tussen de datum van de ondertekening van de optieovereenkomst en het lichten van de optie. De optieovereenkomst heeft betrekking op de verkoop van een perceel landbouwgrond dat nadien opgenomen wordt in een gebied voor woningbouw.
De koper stelt niettemin dat de verkoper zonder enig voorbehoud het voorschot op de totale koopsom aanvaard heeft en er dus een volwaardige wilsovereenstemming bestond over het voorwerp van de koopovereenkomst en de prijs ervan.
Het Hof van Beroep in Brussel oordeelde echter dat de mogelijkheid om de vernietiging van een verkoopovereenkomst te vorderen wegens benadeling voor meer dan 7/12 van dwingend recht is. Een verkoper kan enkel afstand doen van deze nietigheidsvordering wanneer het wilsgebrek niet meer bestaat, d.w.z. wanneer hij kennis heeft gekregen van de benadeling op het ogenblik van de totstandkoming van de verkoopovereenkomst.
De aanvaarding van het voorschot zonder enig voorbehoud heeft dus niet tot gevolg dat de verkoper afstand doet van zijn nietigheidsvordering op grond van benadeling. Het staat immers vast dat op dat ogenblik de verkoper nog geen kennis had van een aanzienlijke waardevermeerdering van het verkochte perceel. De koper nam pas kennis van de bestemmingswijziging en de daaraan verbonden waardevermeerdering door tussenkomst van de notaris gelast met het verlijden van de akte.
■ Waardestijging
Zeer terecht oordeelde het Hof van Beroep dat bij een optieovereenkomst tot aankoop van een onroerend goed de benadeling moet beoordeeld worden in de verhouding tussen de optieprijs en de waarde van het goed op het ogenblik van het lichten van de optie. Het is immers pas op dat ogenblik dat de koopovereenkomst tot stand komt. De verkoper kan zich dus beroepen op een waardestijging in de periode tussen het verlenen en het lichten van de optie.
Didier DHAENENS
Vastgoed info 2007, afl. 10, 1-2